Школа Дмитрия Раевского

На фэйсбуке очередные недовольные клиенты устроили разнос агентам по недвижимости. Каждый раз такое читаю и понимаю, что на месте агента может быть практически любой из моих коллег и суть вопросов при этом не изменится.

Думаю, у каждого из нас были такие клиенты, которые были всем-всем недовольны буквально с первого дня, ради которых приходилось срываться и куда-то ехать ночью, которым нужно было объяснять по пунктам, куда они приехали и как тут все устроено, покупать им за свой счет какие-то предметы первой необходимости и у которых случались все неприятности сразу, а в это время владелец уходил в какой-нибудь очередной отпуск и "съезжал" от любой ответственности за свое неподготовленное жилище и агент метался между двух огней. На Новый год почти все владельцы едут отдыхать и им не очень интересно, как тут все бегают в мыле и с чем приходится иметь дело агенту, у них же дорогой приличный дом, он по умолчанию прекрасен. :-)

Сейчас читаю комментарии и понимаю, что клиенты и правда не понимают реальную роль агента, его ответственность и возможности решать проблемы. Зато все знают, что агент зашибает "бешенные деньжищи и обязан вылизать чужой дом до блеска за всех владельцев, с которым ему приходится работать", забывая, что агенту, чтобы зарабатывать свои 10% и выживать на эти деньги, надо на пик сезона сдать примерно 30-50 вилл и апартаментов и потом суметь все их проверить лично. С опытом, агенты умнеют еще больше и перестают совсем верить в то, что какие-то мифические тайские управляющие компании отмоют все так, чтобы именно русские клиенты были довольны идеальным блеском на кухне и в ванной и не дай бог не нашли там запах или какие-то пятна на полотенцах.
Отступлю от темы, если скажу, что требования к чистоте у русских клиентов максимальные из всех возможных, никакие европейцы с нами рядом не валялись и столько не жаловались на уборку, сколько это делают наши. Наши женщины точно расскажут агенту, где в доме не так пахнет и устроят по этому поводу скандал на тему "срочно хочу выехать из этой дыры, найдите нам новые апартаменты".
29 декабря, ага, новые! апартаменты, где лучше убрано и не пахнет! На Пхукете найдите и срочно! ну и чтобы до пляжа еще чуть ближе, а то отсюда совсем не 10 минут идти, а целых 20 мы вчера с коляской шли..Это не вариант!
Ау, это частная собственность, а не отель. Дом такой, какой есть. Все, что может агент под новый год, это нечеловеческими усилиями согнать всех тайцев, распинать управляющую компанию и заставить всех вокруг бегать. Чем быстрее у него получилось, тем больше он молодец. Не получилось, можно поругать, да. Но иногда и это не поможет.

Хороший агент, конечно согласует заранее все требования и громко озвучит всю достоверную информацию об объекте и если что-то пойдет не так,  начнет исправлять косяки (искать своих инженеров, других уборщиц, будет пинать управляющую компанию) и будет бегать весь месяц, как-то находить время и решать-решать все подряд, с чем только придет в голову обратиться его гостям. Но елки, агент - не царь горы, он человек и увы не может купить новый дом только для того, чтобы драгоценные клиенты были довольны и не писали сочинения на тему "ах, какое плохое агентство, совсем нами не занимались и вилла с плесенью у них".
Нам для этого тоже приходилось покупать посуду, кастрюли, сковородки, кофеварки, печки и прочую бытовую технику, организовывать какие-то спа-салоны, и прочие ништяки только чтобы как-то смыть чужую вину и выглядеть честными, ответственными и прекрасными. Иногда приходилось спускать всю заработанную комиссию на вот такие "приятности" и еще получать по голове потом от владельца за то, что гости  с горя испортили диван, что-то стащили, порвали и сломали. И физически невозможно проверить всю посуду до мелочей и все полотенца, если у тебя в день 4-5 заездов и выездов в разных частях острова, для этого есть менеджер управляющей компании, который также работает за свою зарплату и отвечает за весь инвентарь и вычитает затраты из депозита. Но гости не любят проверки тоже, это же вмешательство в личную жизнь, "они заплатили много денег", а на отдыхе хочется расслабиться! И с этим тоже часто приходится иметь дело, тайцы совсем не боевые, чтобы спорить и ругаться, потому к тайцам претензий никаких и снова виноват агент.

Это все к тому, что при стечении обстоятельств не в пользу агента, он все равно получит по голове, чудесная профессия, не правда ли? Мало кто дольше 2-3х лет способен всем этим всерьез заниматься, дальше уходишь туда, где есть хоть какой-то контроль, хоть какая-то гарантия для недвижимости класса люкс или отращиваешь броню вокруг себя так, что любые вопросы и претензии решались одним-двумя звонками нужным проверенным людям. А к отзывам начинаешь относиться философски, насколько нервная система позволяет..

К слову расскажу, так как я все больше работаю по другую сторону баррикад и сама предоставляю агентам виллы и апартаменты, то у меня есть большой опыт работы с иностранными агентами тоже. Причем с агентами из крупных весьма уважаемых агентств. Так вот, иностранные агенты не появляются на глаза гостям от слова "ни разу". И им даже не приходит в голову бегать за ними следом и проверять, довольны ли гости уборками или виллой. Мне удобно это, конечно, так как нет глухого телефона, сама встречаю, сама со всеми разбираюсь, сама целую, куда надо. Но в менталитете европейских гостей явно все по-другому устроено, и агент цел и невредим за свои честно заработанные 10% :-)
Вот эта жертвенность и желание услужить все таки наша русская черта, любим мы это все.

Сегодня в Пхукет тауне состоялась встреча владельцев и менеджеров по недвижимости и где нам почти 2 часа говорили о том, как это прекрасно принимать гостей, о чем мы сами конечно же знаем.
 Так приятно иногда встретить себе подобных, посмотреть в их честные глаза, обсудить с ними свои или их проблемы, рассказать о себе - пожаловаться или похвалиться. Глядишь и время с пользой проведешь и с кем-то интересным познакомишься. В этот раз все было именно так - обычная тусовка, с той лишь разницей, что опытных участников было совсем мало. За нашим столом собрались только те, кто едва 2-3 месяца назад выставил на сайт свои объекты и практически никто еще не успел получить больше 1-2 бронирований. Потому, я, как бывалый участник, говорила гораздо больше, чем слушала.  Обычно я люблю, когда наоборот, чтобы я слушала и записывала и мотала на ус всякое полезное :-)

( Collapse )

С тех пор, как я живу в двух лицах, а точнее в двух работах, мне иногда приходится объяснять разницу в своем статусе разным клиентам и гостям и даже некоторым владельцам.
Объяснять, на какие объекты недвижимости, со мной имеет смысл вести переговоры на тему снижения цены, а в каких я не могу помочь ничем, кроме как выставить условия и стоимость владельца на аренду его жилья и жестко играть по тем правилам, которые придуманы без меня. Для гостей часто остается непонятной информация о том, что услуги агентов на Пхукете, оплачиваются, как правило владельцем жилья, и на их финальную оплаченную сумму эта комиссия не влияет.
Потому, иногда мне приходится слушать такой вопрос от гостей "а что если мы придем к вам напрямую, какая будет цена?"
Так вот цена будет такая же, а иногда даже выше, потому что эффективный и важно, порядочный, агент ради своих гостей и ради будущего сотрудничества может убедить даже очень сурового менеджера на специальную цену и на дополнительные условия.
И для меня хороший агент всегда будет в приоритете, надеюсь, что уже работающие с нами, коллеги-агенты это подтвердят :-)
( Collapse )

Все это я пишу для того, чтобы напомнить коллегам о том, что у нас сейчас действуют 2 спец.предложения на ближайшие 2 месяца по тем виллам и апартаментам, по которым я с удовольствием работаю с агентами и готова по запросу предоставить всю необходимую информацию. На летний сезон мы сделали супер-низкую цену, которая по сути не имеет аналогов ни с каким другим временем года и включает в себя все тот же сервис - трансферы из аэропорта и обратно, уборки 2 раза в неделю и смену белья, и постоянную помощь в решении любых бытовых вопросов. Соответственно, мы точно умеем работать с агентами и будем рады любым новым контактам!

Спасибо за высокую оценку) А я то думаю, куда пропадают некоторые клиенты с хорошими заявками, а они делаются "тайными покупателями"...
http://phuketrus.com/ru/articles/tainyi_arendator_nedvizhimosti_na_phukete/

Многие россияне и жители стран СНГ предпочитают проводить холодные зимние месяцы в теплом благоприятном климате стран Азии. Идеальным для такой «зимовки» во многих отношениях является остров Пхукет в Таиланде. Знающие «зимовщики» начинают поиск недвижимости для аренды на Пхукете уже с марта-апреля, поскольку прекрасно понимают, что чем ближе к «высокому сезону», тем меньше вариантов останется, и тем больше вырастут цены на хорошее жилье. Виллы, дома и просторные апартаменты разбирают здесь как горячие пирожки.

Соответственно, агентств недвижимости, предлагающих услуги по аренде и продаже жилья на Пхукете, хоть пруд пруди. Но кто из них лучше работает и качественнее оказывает услуги? Чей сервис достоин оценки в 10 баллов из 10? Это мы и решили проверить, подыскивая себе виллу на зимние месяцы 2014-2015 гг.

Для нашего исследования рынка недвижимости Пхукета мы выбрали 20 агентств, специализирующихся на аренде и продаже, в которые отправили по форме обратной связи или, в случае ее отсутствия на сайте, – по е-мэйлу, заявку на аренду 3-х спаленной виллы на 3 месяца высокого сезона стоимостью около 150 тысяч бат в месяц. Сразу оговорюсь, что исследование субъективное, но надеюсь, оно поможет тем, кто ищет подходящее жилье на Пхукете и, возможно, агентствам, которые хотели бы улучшить свой сервис. Представляем вашему вниманию получившийся рейтинг.

( Collapse )

Таким образом, мы явно выделили 3 сильных агентства недвижимости на Пхукете: In Dreams Phuket, BizPhuket и Samuiland. Менеджеры этих компаний сразу откликнулись на нашу заявку, прислали хорошие предложения, были вежливы и внимательны. В итоге для себя мы арендовали виллу у BizPhuket, поскольку менеджер с первого раза прислала вариант, идеально подходящий под наш запрос по всем требованиям. Но работа остальных 2-х агентств также была на высоте.

Второе место уверенно заняли еще два агентства Rus Thai Property и Siam Real Estate. Их в нашем рейтинге подвели только сроки ответа на заявку по аренде недвижимости.

Что касается недостатков в работе агентств, то преобладают следующие. Во-первых, многие практикуют отправку предложений на почту письмом с описанием виллы и вложением файлов с фотографиями. Это неудобно тем, что фото долго грузятся и просмотр занимает много времени. Намного комфортнее переходить на сайт по ссылке и уже там видеть полное описание объекта недвижимости, фотогалерею и координаты на карте (пусть и примерные). Да и поделиться с друзьями ссылкой намного проще, чем пересылать письмо. Второй недостаток – это как-раз отсутствие координат объекта. Зачастую для ориентировки высылают такое описание: «вилла расположена в 10 минутах от пляжа Наи Харн». Т.к. не все туристы знают географию острова, то чтобы понять, где расположена вилла надо открыть карту острова, найти указанный пляж (на Пхукете они очень протяженные) и примерно представить ореол 10-минутной езды. Конечно же, это не дает четкого представления. Намного приятнее сразу увидеть расположение объекта на карте под его описанием.

Количество агентств недвижимости, не ответивших на заявку, тоже неприятно удивило. Тем более что в список вошли не только малоизвестные компании, но и такие старожилы Пхукета, как Phuket Rent House, Phuket.Net, Thai Rai Home. Возможно, это случайность и наша заявка затерялась в потоке обращений клиентов. Но гадать по этому поводу мы не будем.

Так что спасибо всем менеджерам, которые откликнулись на наш запрос !

Журналист, блоггер
Юлия Суббота.

Давно хочу спросить общественность.
А вы любите таунхаусы? На что это для вас похоже - на квартиру с отдельным входом или все таки на какой-никакой отдельный дом? Что лучше апартаменты или примерно вот такой таунхаус? Они кстати по ценам вполне сопоставимы, разница только в наличии лестниц и 3-х (!) этажей.


( Collapse )

Нашла вот такой небольшой фильм на английском языке, где взяты фрагменты интервью у нескольких известных девелоперов Пхукета, которых раньше я встречала только по фамилиям в местных газетах.
Основной посыл в том, что недвижимость на Пхукете будет развиваться, ее стабильно будут покупать, и она будет только расти в цене. Здесь же подтвердилась информация о том, что аэропорт Пхукета к 2014 году повысит свою пропускную способность до 12 миллионов пассажиров в год. И инфраструктура острова будет просто обязана подтянуться под такое количество туристов.
Не могла не обратить внимание на диаграмму Buyer's Profile, в которой самая большая часть покупателей недвижимости на Пхукете - Российские граждане - 34%.

Хозяин нашего дома сменил себе имя. В прошлом месяце его банковский счет был открыт на одно имя, а сейчас указано совсем другое.
Прихожу оплачивать счет за аренду дома, а меня спрашивают, знаю ли я, что сейчас я плачу тому же человеку, но который возможно сменил имя и не позвонить ли мне ему и не подтвердить, что это точно он. Я в некотором шоке переспрашиваю "а это вообще возможно, чтобы он так быстро имя поменял и в счетах своих все исправил. Банковские служащие только улыбаются в ответ и говорят, ну конечно возможно!
Звоню, он в отъезде, его жена подтверждает, что да, правда сменил. Извините, что вас не предупредили, вроде что тут такого особенного. Вот захотел в Новый год перейти с новым именем! Ну молодец :-)
Мы примерно так же ники в ЖЖ можем поменять, старый надоел, платишь маленько денег - и вуаля, новый имидж, новый образ и новая судьба :-) А тут все по-настоящему, в документах.

Ну хотя все вопросы оформления документов в Таиланде всегда отличались простотой и быстротой операции :-) Цивилизованная все же страна..

Во время практически каждой новой встречи с владельцем недвижимости, он всегда мне рассказывает о том, как важно выключать кондиционеры на вилле и выключать свет, когда выходишь оттуда. И если кондиционеры включены, очень важно закрывать двери на улицу или панорамные огромные окна-двери. Если этого не делать, кондиционеры просто не справляются с напряжением в своей попытке охладить помещение до нужной температуры и им иногда наступает каюк становится плохо - они текут, шумят или вообще перестают включаться.
И я порой, при встрече гостей также нудновато им рассказываю о том, что в этой стране принято выключать кондиционеры, когда уходишь из дома, принято экономить чужое электричество и не жечь свет в ванной среди бела дня, где и так кругом открытые окна, откуда падает свет начиная с 6 утра и до 6 вечера и светло без электричества в любой дневной час. А еще очень важно закрывать окна и двери. Ну и конечно очень принято разуваться при входе в дом, даже оставляя обувь на улице.
Иногда меня удивляет, что эти простейшие правила не очень привычны нашим гражданам. И кондиционеры у них работают круглые сутки и при выходе из дома их вообще не выключают, вспоминая видимо свой опыт проживания в отелях, где они отключаются автоматически на выходе при закрытой двери. На виллах этот автоматизм чаще всего не предусмотрен, потому я с некоторым ужасом жду реакции владельца, который когда-нибудь увидит счет после наших последних гостей.
Сегодня при выселении, у них было включено ВСЕ (!), свет, кондиционеры, вентиляторы, даже освещение в шкафу зачем-то.. и я не удивлюсь, если так было все 4 дня.

А мы тем временем продолжаем исследовать остров, на котором живем, и продолжаем удивляться тому, как по-разному он может выглядеть. На данный момент самый интересный  ресурс для исследования обеспечивает восточное побережье Пхукета. Почти как рубрика "как вилла выглядит на фото" и "как она выглядит в реальности" .
В то время, как западная часть острова сравнительно заселена и позволяет местным предпринимателям увеличивать цены на недвижимость, продукты и услуги уже за 2 км до любого приличного пляжа, на восточном сохраняется более-менее дешевая Азия, где можно вполне бюджетно существовать. Конечно же, такое большое пространство, омываемое морем, позволяет некоторым застройщикам надеятся на то, что и на восточной части острова скоро можно будет зарабатывать не хуже и не меньше, чем на западной.
А потому на востоке появляются роскошные и удивительные виллы, как например, вот эта прелесть на Cape Yamu:

( Collapse )